文/李维维
近年来，中国商业地产经历了从高速扩张到精细化运营的重大转变。在存量时代，消费周期与需求持续演变，新技术迅猛迭代，外部环境日趋复杂，这些因素共同推动商业地产行业将商业创新与存量优化提升至新高度。印力集团副总裁、华中区域总经理杨海光，作为行业先锋，敏锐地洞察到这一变化，凭借个人“能量”引领印力华中区域，在经营质量持续提升的同时，使管理规模跃居领先地位。
印力首个“LifeHub”概念落地青山印象城
杨海光接任印力华中区域后，首个面临的“硬骨头”便是武汉青山印象城。该项目是印力集团首座综合体，集商场、写字楼、酒店及住宅于一体，总面积达40万平方米，但自2017年开业后即陷入低谷。
陷入低谷的成因主要有两方面：一是青山区人口老龄化及外流严重;二是项目初期定位规划与运营存在缺陷。至2020年，受疫情冲击及存量市场竞争加剧影响，青山印象城出租率下滑至68%，客流持续缩减，租户信心低迷。项目年度资金缺口巨大，成为集团内表现最差的资产。
接任后，杨海光面对严峻挑战，展现出了独特的商业洞察力，并逐一实施多项创新策略。接手青山印象城之初，他带领团队深入市场调研，全面把握消费者需求与市场动态。基于此，他提出了“LifeHub(生活中心)”概念，摒弃了传统从业态组合和品牌更迭的常规思路，转而聚焦客户需求，主动引入差异化内容，整合城市多元功能。通过这一途径，青山印象城成功从传统购物中心转型为集购物、娱乐、教育、健康、公益于一体的综合性生活中心，实现了购物中心与城市服务的创新融合。这一理念精准对接市场需求，且顺应了市场发展趋势。
打造链接生活的全新消费场景
改造项目正式启动后，杨海光带领团队进行了大刀阔斧的改革。他以客户生活需求为核心，进行场景构建与业态优化。针对主力人群的偏好，他重点打造了围绕儿童素质教育、儿童体验和家庭娱乐的一系列亲子生活场景。通过增设室外夜光跑道、攀岩基地、儿童游乐区和江豚雕塑等设施，青山印象城不仅保留了购物功能，还成为区域家庭休闲娱乐的首选地。更值得一提的是，杨海光创新性地引入了国家一级图书馆——青山区图书馆，此举在国内尚属首次。
杨海光意识到，场景打造需紧密贴合消费者的感受，而非项目建设者的自我陶醉。在项目实施过程中，他带领团队多次进行现场调研与用户体验测试，确保每项改造措施都能切实提升用户体验。以室外夜光跑道建设为例，团队多次调整设计，兼顾安全性与美观性。在业态调整上，杨海光亲自筛选高品质品牌与服务，确保每个入驻品牌都能为青山印象城的整体形象和服务水平加分，并积极推动现有商户品质提升。通过创新举措，青山印象城逐步走出困境。
打造“数智化”运营竞争力
在疫情期间，杨海光带领团队推进项目数智化转型，引入了先进的数字化平台。通过大数据分析与精细化管理，实现了青山印象城的深度运营，并制定了一系列精细化运营策略，通过线上线下结合的方式，提升了客户黏性和竞争力。
青山印象城对200多个客群标签进行分析后发现，家庭客群占比达48%，为主力客群。该客群在场内进店数、停留时长、业态覆盖及爬楼率方面均超越其他客群，展现出巨大的消费潜力。
借助数字化平台，青山印象城迅速锁定这一主力客群。深入分析会员数据后，发现3—9岁儿童家庭占比高达81.5%，于是将目标聚焦于这一“小太阳”家庭群体，明确项目定位为“武汉首个陪伴型亲子商场”。为贴合主力客群需求，青山印象城将数字分析成果转化为“对客温度”，确保顾客能享受到“有温度”的活动与服务体验。
共享数智成果，与商户共生共荣
杨海光还推动了“租户顾问——罗盘”系统的应用，该系统通过数字化精准把控客群全流程，构建了全面、标准、规范的店铺评价体系，不仅实现了青山印象城的精细化管理，还与商户携手应对经营挑战，共促共生共荣。
在销售管理上，青山印象城引入了“销售额精准估算模型”，该模型运用多种数据计算规则，准确预测店铺每日销售额。2022年上半年，通过对25家餐饮店铺的销售校准，该模型助力分成收入提升超过50%。
在杨海光的带领下，青山印象城出租率从68%提升至98%，营业利润实现了5倍增长，成为区域商业地产的标杆。2023年，该项目荣获CCFA金百合购物中心数字化精细运营奖和CSVB商业地产颁发的中国商业价值榜年度社区商业标杆银奖。这些荣誉不仅是对杨海光团队努力的认可，也标志着青山印象城成功转型，从众多竞争者中脱颖而出，成为印力集团的明星项目。
在杨海光及其团队的努力下，青山印象城实现了华丽转身，同时也为华中区域商业地产发展树立了新标杆。事实上，印力华中区域在产品创新与精细化运营能力方面的显著提升，已引起广泛关注，而青山印象城的成功改造就是一个鲜明的例证。
杨海光将持续推动印力集团在华中的创新转型，探索更多可能，为社区带来高品质的生活体验。未来，我们期待见证更多此类成功案例，共赏商业地产在创新转型之路上的无限潜力。
