文/李冬美南京两港科创产业园管理股份有限公司
后疫情时代，经营性房产租赁市场的竞争趋于激烈，管理水平的高低将成为经营性房产权属单位取得竞争优势的关键所在。经营性房产是指非居住用途的、用于从事经营活动，能够为产权所有者带来现金收益的房产。经营性房产是房地产的重要类型，一般情况下，从事商业经营活动的场所均属于经营性房产，如写字楼、酒店、商铺、购物中心、商场等。对于产权所属单位来说，经营性房产的用途主要为自用和租赁，其中租赁经营是主要形式，因此租赁管理水平的高低直接关系到经营性房产的价值收益。
随着新冠疫情在全球范围内得到有效控制，全国上下逐步恢复正常的商业秩序和社会活动，再加上我国房地产业整体上已步入相对稳定的发展阶段，经营性房产如何在后疫情时代以管理增效益，成为在市场竞争中胜出的关键所在。基于实践，对于后疫情时代如何加强经营性房产租赁管理，我们尝试提出一些见解，以期对相关从业人员有参考和借鉴价值。
何为经营性房产
从市场上经营性房产的来源情况看，经营性房产可以分为以下几个类型：
房地产开发商开发的以配套商业经营活动为主要目的的房地产项目，也就是我们经常所说的商业地产项目。这类项目在投入使用后，主要以租赁经营为主，通常是将物业分成若干单元，租赁给其他投资者或是使用者，以收取租金来获得收益。
一些单位自建自用的房产项目。这些物业通常是一些单位自建用以办公或其他经营活动，在出现大面积闲置房产之后，通过租赁的方式将这些闲置固定资产的价值最大化。
一些单位或是企业将闲置的房产、地产经过改造后作为经营性房产进行租赁经营。这一类经营性房产性质较为复杂，很多属于国有资产或是集体资产，如一些国有企业改制或是迁址后在城市核心地块遗留的大量老旧建筑或是厂房。一些政府机关、事业单位、街道等闲置的房产。这类经营性房产在很多城市大量存在，在城市经营性房产供应中占据较高份额。
当前在我国大量兴建的各类科技园、产业园区，是地方政府产业发展规划中为招商引资、产业集聚等提供的基础建设项目，园区的主要经营项目中也都包含着经营性房产租赁。
经营性房产租赁管理中
存在的问题
房产租赁信息管理水平较低。就目前来说，在经营性房产租赁管理中，最为突出的问题是对于房产租赁信息的管理重视程度不足、水平不高，这使得很多权属单位的经营性房产租赁信息管理缺乏长效机制，信息时效性差、信息管理存在断点，进而导致房产租赁的实际效益受到较大影响。以租赁为主要经营模式的经营性房产，对于权属单位来说是一种长期的房产经营形式，而不是短期行为。因此，作为房产租赁管理的前端环节，房产租赁信息的管理也应是一种系统化、长期化的活动。但在实践操作中，很多经营性房产权属单位都是在房产租赁过程中重视信息的发布，一旦房产租赁任务完成或是接近尾声，便对信息管理置之不理。经营性房产的租赁是一个长期的过程，租赁合同的签订一般以一年短期居多，房产承租者的流动性较大，缺乏对租赁信息管理的重视，往往房产权属单位要付出更多的信息管理成本。而就现状来看，很多单位的房产租赁信息发布渠道单一，信息发布与管理通常由办公室人员负责，信息管理专业性欠缺，导致信息管理效果差强人意。
房产租赁管理制度不健全。对于很多以租赁经营为主要经营模式的经营性房产权属单位来说，影响租赁效益的关键因素在于房产租赁管理制度不完善、不健全。一般来说，对于大型经营性房产租赁项目，不但应有专人负责租赁业务，还应有完善的审批流程、竞拍制度以及承租人征信调查等。但在实践操作中，很多经营性房产权属单位对房产租赁管理制度建设不够重视，相关租赁业务负责人的职权不清，业务经办过程中信息不透明，导致房产租赁管理存在较大的安全风险。尤其是在国有经营性房产租赁或是大型房产租赁业务中，缺乏租赁项目审批制度、承租人审查制度、完善的竞拍机制等，导致房产租赁过程中极易出现私下交易、暗箱操作等行为，损害权属单位经营性房产租赁效益。
房产租赁效益评估滞后。经营性房产租赁是一种商业活动和市场行为，也就是说，租赁管理活动的开展应遵循市场规律的变化，以市场信息作为管理行为的基本依据。但在实践操作中，不少权属单位缺乏房产租赁的市场调研及房产租赁效益评估。房产租赁出去之后，要么依照合同规定的租赁价格续租，要么按照一个固定的比例递增租金，缺乏科学的房产租赁效益评估。导致的结果就是，要么房产租赁效益受到损害，要么客户流失，同样使租赁效益受到损害。
怎样加强经营性房产租赁管理
加强房产租赁信息的管理。寻找到合适的承租者是经营性房产租赁的关键所在，而这一环节的前提是要将房产租赁信息尽可能大范围地发布，让尽可能多的潜在客户获得房产租赁信息。就目前来说，房产租赁信息的发布途径主要包括了网上信息发布、房产现场信息张贴等。其中，网上信息发布是效率最高、效果最好且信息覆盖范围最广的方式，但网上信息发布也对相关人员的信息素养提出了较高要求，需有一定的专业性。因此，加强房产租赁信息管理，首先应提高对信息管理人员的选择标准，任用具有一定信息素养或是专业背景的人才进入该岗位，并对经营性房产的租赁信息管理进行针对性的方案设计，按计划、有目的地开展房产租赁信息管理。
建立健全房产租赁管理制度。制度建立的根本目的在于约束和规范人的行为，完善的规章制度对于经营性房产租赁管理取得实效具有重要作用。因此，建立健全经营性房产租赁管理制度是房产权属单位提高经营效益的重要保障。具体来说，房产权属单位应根据自身经营性房产的实际情况，建立经营性房产租赁项目审批制度。一般情况下，房产租赁价格在5万—10万元区间的可以由业务负责人自行决定，报主管领导或相关部门备案即可;10万元以上的房产租赁项目需由业务负责人上报主管领导或是上级部门，经审批后方可进入具体租赁环节。对于房产承租人应进行必要的征信调查，承租合同的最终确定应经业务负责人、法务及相关主管领导会审签字;对于大型房产租赁项目，应建立完善的公开竞拍机制，以“价高者得”为基本原则，进而确保权属单位房产租赁效益的最大化。此外，还应重视经营性房产租赁的风险管理，建立完善的经营性房产租赁风险管理制度，包括租赁前的风险管理、租赁过程中的风险管理以及租赁后的风险管理等，要对租赁业务中的风险因素进行科学、全面识别和评估，建立风险应对机制，通过高质量的风险管理规避和降低可能存在的租赁业务风险损失。
对房产租赁效益进行科学评估。对于经营性房产租赁管理来说，评价管理水平的核心指标主要为房产租赁所取得的效益。经营性房产的租赁效益评估主要来自两方面：一是房产租赁在租赁周期内所获得的租金价值高低;二是房产租赁所取得的稳定现金收益。但从本质上来说，对房产租赁效益进行科学评估，核心在于房产的内在价值与租赁所取得收益是否相一致，也就是说，只有当房产租赁所取得的收益与房产的租赁价值尽可能一致，才是对经营性房产租赁的有效管理。因此，经营性房产的权属单位应定期对其房产进行租赁价值评估，并以此评估房产所取得的租赁效益是否达到了最大化，从而为科学制定租赁方案提供照实的依据。
后疫情时代，我国房地产市场将进入一个细分市场深耕获利的时代，这也是我国房地产市场经过二十多年高速发展之后逐步成熟、稳定的必然结果。经营性房产租赁是房地产市场的一个重要业务领域，市场竞争较为激烈，历来属于买方市场，租赁业务的管理水平在很大程度上决定着其租赁效益。因此，在后疫情时代市场竞争不断加剧的情况下，权属单位应着力提升经营性房产租赁的管理水平，在管理细节上做文章、要效益，才能使房产租赁效益最大化，实现预期的经营管理目标。
