文/杨梅 海南省洋浦开发建设控股有限公司
房地产是国民经济的支柱产业，其相关税种在财政收入中占比显著，为经济发展提供了有力支持。随着时代的变迁，国有城投企业应运而生，成为房地产行业中的重要力量。然而，房地产行业的竞争呈现愈演愈烈的趋势，国有城投企业面临的挑战日益显著。在这样的背景下，房地产行业工程项目投资规模大、周期长等特点被进一步凸显。这意味着，企业不仅要具备雄厚的资金实力，还需要具备强大的运营管理能力，才能够驾驭这些项目。因此，确保现金流稳定，便成为国有城投企业稳健前行的必要条件。只有拥有足够的资金储备，才能有效抵御可能出现的各类风险与挑战。与此同时，构建科学、高效、完善的管理体系对于国有城投企业而言同样至关重要。我们要在国有城投企业房地产板块业务存续的前提下，深入探讨其转型升级的路径，以助力国有城投企业不断开拓新的增长点，为地方经济的繁荣与发展贡献力量。
深入了解房地产行业的相关政策
房地产行业因其链条长、涉及面广、高收益以及占GDP(国内生产总值)比重大的特征而著称。国家统计局数据显示，2023年，房地产行业投资占国内生产总值的比重为8.8%左右，若将建筑业并入，则达到15.62%，彰显了其对国家经济发展的重要作用。然而，同年数据也解释了该行业发展面临的挑战，全国房地产开发投资这一指标同比下降16.54%，新开工面积、竣工面积、销售面积均有所下滑，而待售面积有所上升。在土拍市场，房企的扩张能力和意愿均不足。为应对房地产行业面临的挑战，需要将去库存、保交房、助融资纳入政策考量范围，政府、金融机构等方面利好政策频发。具体内容如下：
“去库存”政策。2023年7月，中共中央政治局会议提出，要更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。2024年4月，中共中央政治局会议明确提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这是中央结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待做出的重大决策部署。
“保交房”政策。2024年4月，中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。2024年5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，会议提到，对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。2024年5月初，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确提出合理控制新增商品住宅用地供应，商品住宅去化周期在18个月(不含)—36个月的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
“助融资”政策。2022年，人民银行、原银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出十六条金融措施以及“三支箭”政策，保持地产融资平稳有序。2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出要建立健全住房租赁金融支持体系，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。2024年1月，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求在地级及以上城市陆续建立城市房地产融资协调机制。
政府依托国企盘活存量闲置土地，充分利用其抗风险能力以及雄厚的资金实力，鼓励其在土地拍卖市场中积极作为。此举不仅彰显了国企的责任担当，也紧密契合国家的政策导向，为房地产开发行业的稳健发展提供了支持。然而，面对行业转型的迫切需求，房地产市场正逐步从重资产运营模式向轻资产模式过渡，这一转变对于行业的未来发展具有深远意义。
为适应这一趋势，企业可以通过输出品牌、管理、技术和服务等轻资产要素，以较少的资金投入和较快的周转速度，实现资产价值的最大化利用;也可以选择将不动产打包上市，由专门投资机构进行管理，并通过信托基金形式，将投资收益按既定比例分配给市场投资者。值得一提的是，2020年，我国已经正式推行REITs(不动产投资信托基金)。
国有城投企业房地产业务板块发展方向
地方国有城投企业为匹配利好政策，需要做到“先剥离、再摆脱、有授信”。具体而言，可以通过债务偿还、置换或者合规转化为企业经营性债务等方式，剥离政府隐性债务;拓展融资渠道，采用市场化融资方式，比如发行中期票据、债券、公募REITs等，逐步摆脱地方政府融资平台身份，不断完善财务架构，以满足银行授信要求。
做到“先剥离、再摆脱、有授信”后，地方政府作为收储主体，可将可售房产用作配售型或配租型保障性住房。目前，根据项目性质，资金配比策略可撬动60%的低息银行贷款(由国开行、政策性银行等21家全国性银行承贷)，贷款期限为1+n(即1年期后，可展期n次，n为各地区弹性年限次数)，有效降低了融资成本。在经营性现金流持续承压的背景下，融资端政策的效果开始显现，为房企的融资提供了有力支持。在销售环节，政府推出“卖旧买新、以旧换新”政策，鼓励消费者购买改善性新建商品住房，并享受售价上的优惠。同时，对于受让方，政府还提供了契税补贴政策，按一定比例给予财政支持，进一步减轻了购房负担，促进了房地产市场的健康发展。
在购买政策上，国有城投企业作为业主，因LPR(贷款市场报价利率)也呈下调趋势，可以鼓励对接的商业银行，为符合条件的购房者提供更为优惠的贷款利率和更灵活的还款方式;对一些有特殊情况(失业、患有重大疾病)的借款人，可制定相应的还款减免政策;向住建部门申请放宽部分库存较高区域共有产权房、经济适用房购房资格限制，例如，简化非户籍家庭购房所需的社保或个税缴纳年限要求，同时放宽对购房数量的限制，鼓励合理消费。
优化收入成本结构，拆分房地产业务。房地产项目涵盖投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计、采购管理、工程管理、销售管理、售后服务、物业管理等诸多环节，对于国有城投企业而言，前期设计和策划外包已十分成熟，节约工程项目建设成本主要从材料、人工入手。具体而言，可以分拆甲供材板块，并严格开展供应商管理、采购管理、材料管理等，若还能成立贸易类子公司，且项目落地为税收返还区域，就能进一步节约成本;外包销售团队，通过签订保底型销售协议、提高金牌销售激励提成比例等方式，进一步提高去化率。
灵活开展税务筹划，实现降本增效。如果纳税负担较重，则会影响企业的盈利空间，还可能对连带业务发展产生影响。因此，务必要在合规、合法、合理的前提下进行税收筹划，以确保房地产业务板块的可持续发展。针对土地增值税，可以合理利用20%这一临界点。通过调整售价、控制工程成本或增加可扣除项目等方式，使增值率保持在20%以下，以便享受免税待遇。在企业所得税方面，可以考虑使用土地等资产作价入股，或以合资方式建设项目，而后再精心设置投资比例、投资结构以及利润分配等问题，便能降低企业所得税支出。此外，对于其他税种，可以通过在国内成立项目公司或SPV(特殊目的载体)进行开发，进而打包为REITs上市。作为投资者，可以从基金收益或者转让基金份额的差价中获得回报，无需缴纳资本利得税。
向轻资产运营模式过渡，实现多元化发展。地方城投的资产市场化程度不明显，但资产质量较高。其土地权属明晰、资产规模庞大、收益稳健，且扩募资产储备丰富。因此，这类企业十分适合开展由重型资产向轻型资产的转型。作为原始权益人，他们应精选优质资产，直接开发运营后发行REITs。例如，某省属地方城投类企业，因权属明晰、行业收益率较高，在政策的引导下，成功发行水利板块基础设施REITs，并将旗下所属园区运营资产作为扩募储备，保证每年净现金流分红不低于4%，同时，还拓展代建、资管、物业等轻资产业务。因资金投入较少，且承包项目时可采用自建或者外包人员搭建等方式，因而业务毛利率较高，进一步降低了企业的资金压力和负债水平，促使业务和收入实现多元化，有效增强了自身的抗风险能力。
展望国有城投企业房地产业务板块的未来
目前来看，如果仅靠政策端释放的红利来刺激消费需求，其支持力度和效果有限。因此，必须在把握政策的同时，及时调整发展方向。财务状况健康、销售稳健、土储充足的优质房地产企业初期可以将代建、资管、物业进行整合，在做好品牌口碑后，再进行商业外拓，并与工业制造业板块强强联合，进行互补。
房地产业务的锚点应落到“产城融合”上，对于地方城投企业而言，对当地进行开发建设是使命和担当所在。城市的发展离不开“产”“城”的深度融合，协调发展特色产业集群和区域品牌，才能吸引更多的投资和企业入驻，真正提升区域的整体竞争力。这将直接提升人均收入水平，增加就业机会，并加速城镇化进程，令当地真正实现可持续发展。
