文/方娴凡 福建江夏学院
近年来，我国房地产行业在宏观经济调控与市场需求变化中面临转型压力。高杠杆、高负债的资本结构模式导致企业信用风险上升，净负债率处于高位，流动性问题凸显。如何优化资本结构、降低财务风险，成为房地产企业实现可持续发展的核心议题。
我们以美的置业为例，通过理论分析与实证研究，系统探讨房企资本结构优化路径。研究发现，美的置业通过强化内源融资、创新融资工具及实施负债动态管理，显著降低了资产负债率和加权融资成本，实现了财务健康与市场竞争力的双重提升，为房企突破高杠杆困境提供了理论与实践参考。
房地产企业资本结构现状及问题分析
高资产负债率。当前，我国房地产企业资本结构呈现高负债、高杠杆特征。研究发现，样本企业的平均净负债率呈现上升趋势，房地产企业的资产负债率普遍较高。
融资渠道狭窄。房地产企业对融资的需求持续增长，但融资渠道相对狭窄。目前，我国房地产企业的主要融资渠道包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等负债融资方式，难以满足企业实现价值最大化的目标。融资渠道的狭窄使得房地产企业在面对市场变化和政策调控时，资金获取难度增加，进一步加剧了资本结构的压力。
融资成本上升。近年来，限购、限贷等政策的实施，使得房地产企业的利润压力增大，导致资产负债率上升。同时，国家监管政策的不断完善，使得房地产企业在获取资金的过程中面临越来越严格的要求，融资成本呈现出明显的上升趋势，进一步增加了房地产企业的财务风险，影响企业的持续发展。
影响房地产资本结构的因素
经济增速放缓的影响。宏观经济政策，包括财政政策、货币政策和汇率政策，直接影响房地产企业的资本结构。在经济增速放缓的形势下，政府出台了一系列政策对房地产市场进行调整，如城中村改造、保障性住房建设等，对传统房地产企业的存活带来了一定冲击。同时，房贷政策的优化、传统融资渠道的不顺畅以及房地产市场销售量的下降等因素，共同作用于房地产企业，使其面临较大的经营压力，需要寻求新的应对策略。
企业内在成本影响。房地产企业的经营成本居高不下，劳动力成本持续上涨以及土地获取成本高，压缩了房地产企业创造利润的空间，加剧了资本结构问题。劳动力成本的增加使得房地产企业不得不提高房产价格，影响市场供需平衡。而土地拍卖的“招拍挂”方式以及政府对土地拍卖的限制措施，进一步提升了土地购置成本，倾斜了房地产企业的资本结构。
筹资密集型特征影响。房地产行业具有资金密集和风险性高的特点，股权结构对房地产企业资本结构存在一定影响。如果主要控股股东希望通过增加债务来实现股东权益的最大化，房地产企业的资本结构就会更倾向于债务化。此外，股权集中度过高会导致股权融资代理成本过高，不利于房地产企业资本结构的优化。
美的置业资本结构优化实践
企业资本结构问题识别
美的置业2017年净负债率高达118.9%，远超行业平均水平(约80%)，短期偿债压力显著(现金短债比仅0.7)，融资成本亦处于高位(加权平均融资成本6.8%)。高负债结构虽可通过税盾效应提升企业价值，但过度负债会导致财务困境成本激增，尤其是经济下行期，流动性风险与破产风险叠加。
资本结构优化的实施路径
内融资源拓展，强化内生造血能力。内源融资是资本结构优化的基础。美的置业通过以下策略提升内部资源利用效率：产品力升级，聚焦“5M智慧健康社区”战略，将制造业基因融入地产开发。通过自主研发的AIoT技术实现智慧安防、能源管理等系统集成，产品溢价率提升15%—20%。2019—2023年，智慧住宅销售额占比从12%增至35%，带动销售回款周期缩短至8个月(行业平均12个月)。精益成本管理，推行“橙意家工法”标准化体系，实现建造周期压缩20%，单方建安成本降低8%。同时，通过集中采购与供应链金融减少原材料成本波动，2023年综合成本率同比下降3.2%。品牌价值转化，依托美的集团品牌背书，构建“科技+地产”双IP。2023年客户重复购买率升至28%，品牌溢价贡献毛利润增长12%。
融资方式创新，多元化资本注入。为降低债务依赖，美的置业构建“股权主导、长短债适配”的融资体系：股权融资扩容。2018年港股上市募集资金48亿港元，后续通过配股、可转债等工具累计融资62亿港元。股权融资占比从2017年的9%提升至2023年的22%，显著稀释负债率。债务工具优化。发行绿色债券、供应链ABS等创新产品，2024年中期票据发行利率低至3.7%，较同期银行贷款利率(LPR+150BP)节省利息支出1.2亿元。表外融资探索，通过代建、小股操盘等轻资产模式撬动合作方资金，2023年新增代建项目权益占比仅30%，但获取管理费收入4.3亿元，ROE提升至18.5%。
负债结构优化，动态匹配风险与收益。基于权衡理论，美的置业通过以下措施实现负债规模与期限的再平衡：主动降杠杆。2020年起实施“三年降负债计划”，通过资产出售(如2021年剥离非核心商业资产回笼资金37亿元)与利润转增净资产，净负债率年均下降15个百分点。债务期限重组。同步发行5年期以上中票置换高息短债，融资成本下降2.1个百分点。“三道红线”合规管理，2023年获得标普BBB-投资级评级，融资渠道进一步拓宽。
优化成效的多维度验证
财务指标显著改善。如下表所示，2018—2023年美的置业资本结构实现质的飞跃：资产负债率从86.73%降至75.16%，低于TOP50房企均值(82.4%);有息负债规模从437.6亿元收缩至371.0亿元，降幅15.2%;加权融资成本从6.8%降至4.54%，节约财务费用超10亿元。
市场竞争力提升。克而瑞数据显示，美的置业全口径销售额从2018年的790亿元增至2023年的1520亿元;信用评级2023年获穆迪Baa3评级，成为少数拥有国际投资级评级的民营房企，融资成本较同业低150—200BP;绿色建筑认证项目占比达70%，吸引ESG投资基金持股比例增至8.3%。
美的置业的实践验证了资本结构动态调整理论的核心命题：企业需根据外部环境变化，通过内生能力培育与外源融资创新，实现负债与权益的边际收益均衡。其经验表明，房地产企业可通过“降负债、提效率、拓渠道”三位一体策略，突破高杠杆困境，为行业转型提供可复制的范式。
优化房地产企业资本结构的对策
房地产企业资本结构优化是一项系统性工程，需从政策响应、内生能力提升、制度完善及融资创新等多维度协同推进。
顺应宏观调控政策：政策导向与战略适配
政策变化会改变企业税后收益与财务困境成本的平衡点。房企需动态调整资本结构以实现边际收益最大化。宏观经济政策对房地产企业资本结构具有显著影响，尤其在去杠杆、限购等政策背景下，企业需通过主动适配政策导向，降低外部环境的不确定性冲击。
政策前瞻性研判与动态调整。建立政策研究机制，成立专项政策研究团队，定期分析政策动向并制定应对预案。参与政策性项目，积极响应政府保障性住房与城市更新计划。此类项目不仅获得低息贷款支持，还通过快速去化加速资金回笼。
产品策略与政策红利结合。在“双碳”政策推动下，积极参与绿色建筑开发。绿色住宅可以享受税收减免与优先审批待遇，缩短项目周期、降低项目成本。
提升企业自身偿债能力：内生驱动与效率提升
偿债能力是资本结构优化的核心，企业需通过成本管控、资源整合与业务聚焦实现内生性增长。同时，要同步推进精益化成本管控体系、供应链协同降本与数字化建造提效。企业可引入制造业供应链管理模式，通过集中采购降低建材成本。推行BIM技术与装配式建筑，以此缩短单项目建造周期，降低人力成本。在融资方面，要强化内源融资能力，可通过品牌价值转化和资金周转优化相结合的方式，强化融资实力。在业务布局上，企业要进行业务结构的战略性重组。可通过出售股权或剥离不良资产来回笼资金，优化业务结构，缓解偿债压力，同时进行业务转型，聚焦地产主业，发展地产服务业等项目，以保障企业可持续高质量发展。
建立资本监管机制：风险预警与动态平衡
实行银行融资全过程管理。房地产企业在融资前可制定融资计划方案，明确财务计划和融资风险。在融资过程中，要明确融资方式和还款计划，优化期限结构，实施“三道红线”动态监控，确保融资全过程合法合规，避免不必要的银行贷款，优化资本结构。
建立资金预警机制。加强财务部门和风险管理部门的合作，设立资金预警管理岗位，对资金进行实时监控和分析，明确责任和权限，将资金预警和管理融入日常工作，及时发现风险并提出预警意见与措施。
健全债务管理机制。房地产企业应健全债务管理机制，实时监控债务情况，全面化解到期债务，减少资金泛滥现象。同时加强对债务资金流动的把控，确保合理分配和使用，及时调整资本结构，防控债务风险。
融资渠道拓宽升级：多元化与创新驱动
融资渠道单一是房企高负债的根源，企业需通过工具创新与市场拓展降低对传统债务融资的依赖。在改善原有融资结构方面，房地产企业应提升自身信用评级，科学规划融资节奏，合理选择融资方式，以此释放潜在债务风险，实现资本结构的平衡;在发展多元融资渠道方面，企业可利用REITs等新型融资方式降低负债率。同时借助多层次资本市场，通过发行债券等方式，促进资金供给方式多样化。
资本结构的合理性对房地产企业的稳定和持续经营至关重要。优化房地产企业的资本结构是一项系统性工程，需要政府进行宏观调控，同时房地产企业自身也应从多角度入手，采取综合措施，通过合理利用财务杠杆、优化股权结构、加强资本运营和管理能力等手段，逐步解决资本结构存在的问题，实现健康可持续的发展目标，为我国经济的稳定增长作出积极贡献。
